Nghiên cứu trao đổi

Hoạt động đăng ký thế chấp bất động sản sẽ có nhiều thuận lợi hơn kể từ ngày 08/8/2016

Ngày 23/6/2016, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất). Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT gồm 3 chương với 40 điều và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 08 tháng 8 năm 2016.  Trên cơ sở kế thừa những quy định phù hợp của Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT đã có những sửa đổi, bổ sung cơ bản sau đây nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

1.  Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm cả trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác

Trong thời gian vừa qua, theo phản ánh của tổ chức tín dụng, một số hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký, thậm chí có Tòa án địa phương còn tuyên bố hợp đồng thế chấp này vô hiệu do cách hiểu hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thực chất là hợp đồng bảo lãnh, mà theo Luật Đất đai 2013 thì pháp luật không quy định biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Nhằm khắc phục khó khăn, vướng mắc nêu trên, khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định: Việc đăng ký thế chấp quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều này bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác”.

2. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT cụ thể hóa hơn nữa trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai đồng thời quy định rõ các trường hợp từ chối đăng ký trong trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký

Nhằm khắc phục tình trạng cán bộ đăng ký của Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký và yêu cầu sửa đổi một số điều khoản của hợp đồng thế chấp đã được công chứng (ví dụ khoản vay, tài sản thế chấp…) không có căn cứ pháp lý, khoản 2 Điều 17 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định:  Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo nội dung đăng ký thế chấp phù hợp với thông tin được lưu trong hồ sơ địa chính; không yêu cầu sửa lại nội dung hợp đồng thế chấp nếu không thuộc trường hợp có sai sót nêu tại khoản 1 Điều 9 của Thông tư này”. Ngoài ra, để hạn chế việc từ chối đăng ký không đúng quy định của pháp luật, đồng thời hướng dẫn chi tiết căn cứ từ chối đối với trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký, khoản 1 Điều 9 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định Văn phòng đăng ký đất đai chỉ từ chối đăng ký nếu phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký đối với 03 trong trường hợp sau:

- Thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;

- Một số thông tin về bên thế chấp được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký như: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; căn cước công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác;

- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật đất đai; tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT cũng quy định rõ trường hợp thông tin trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký như thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất không trùng khớp do dồn điền đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; thông tin về tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất không trùng khớp do thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền; thông tin về tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân, căn cước công dân, số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác của bên thế chấp không trùng khớp do thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký thế chấp và thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

3. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp  nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà

Trong thời gian qua, quy định về việc thế chấp và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới chỉ dừng lại ở việc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn để mua chính nhà ở đó (Luật Nhà ở 2005 và Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở). Việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản trên được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật nêu trên còn thiếu quy định về đăng ký thế chấp đối với một số loại nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án của chủ đầu tư, nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trên thửa đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân). Điều này đã dẫn đến việc các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đăng ký gặp lúng túng và không có cơ sở để thực hiện việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản nêu trên, ảnh hưởng đến quyền được tiếp cận nguồn vốn vay của người dân, doanh nghiệp. Do đó, nhằm khắc phục những bất cập nêu trên, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT đã quy định cụ thể một số nội dung sau đây liên quan đến việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

- Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 23), gồm: Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở (khoản 1); hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở  (khoản 2); hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình (khoản 3).

- Các trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp và nguyên tắc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 12); Hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 28) bao gồm: chuyển tiếp từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở đã hình thành được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

- Trình tự, thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 35). 

4. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT phân biệt rõ trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành chưa được chứng nhận quyền sở hữu

Trước đây, theo Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT, các tài sản gắn liền với đất đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu đều được đăng ký thế chấp dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, để phù hợp với quy định về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở 2014  (khoản 19 Điều 34) và khái niệm tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (khoản 4 Điều 3), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT đã phân biệt rõ hai trường hợp đăng ký thế chấp, cụ thể như sau: (1)  quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở) là các tài sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng tại Điều 22, Điều 23; (2) quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất là tài sản đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận tại Điều 21.

5. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn cụ thể hơn về một số trường hợp đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký

Tại Điều 24, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT bổ sung một số quy định mới sau đây:

- Trường hợp người sử dụng đất thế chấp nhiều thửa đất trong một hợp đồng thế chấp và đã đăng ký thế chấp, nếu các bên có yêu cầu đăng ký thay đổi với nội dung rút bớt tài sản thế chấp (ví dụ: rút bớt 2 thửa đất đã thế chấp) đồng thời bổ sung tài sản thế chấp (ví dụ: bổ sung 02 thửa đất khác) thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi.

- Đối với các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký mà có thay đổi về địa chỉ nơi cư trú hoặc thay đổi số chứng minh nhân dân, căn cước công dân, số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam của bên thế chấp khác với thông tin trên Giấy chứng nhận hoặc thay đổi thông tin về thửa đất thế chấp do dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất thì các bên không phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi theo quy định tại Thông tư này mà thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.

- Việc đăng ký thay đổi đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành được thực hiện đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.

- Khi thực hiện đăng ký thay đổi (rút bớt tài sản thế chấp) đối với trường hợp chủ đầu tư  đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, nay bán nhà ở trong dự án đó, thì trong Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, các bên phải kê khai chi tiết về tài sản rút bớt, gồm các thông tin sau: Số của căn hộ, diện tích căn hộ, số thứ tự của tầng, tên tòa nhà (ghi tên tòa nhà) thuộc dự án (ghi tên dự án), địa chỉ dự án. Trường hợp rút bớt nhiều căn hộ trong cùng một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì các bên lập Danh mục căn hộ và mô tả chi tiết các thông tin của căn hộ như trên.

6. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT đã bổ sung phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua đường bưu điện và qua phương thức đăng ký trực tuyến, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 7), đồng thời hướng dẫn cụ thể những loại giấy tờ làm căn cứ pháp lý để các cơ quan đăng ký có cơ sở thực hiện việc miễn lệ phí đăng ký cho người yêu cầu đăng ký gồm: Hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn; hoặc Văn bản xác nhận (có chữ  ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn.

7. Ngoài những điểm mới nêu trên, nhằm đảm bảo các quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phù hợp với Luật Đất đai 2013, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT đã sửa đổi quy định về thời điểm đăng ký, theo đó, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính hoặc  Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Với những sửa đổi, bổ sung cơ bản nêu trên, việc ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT sẽ  góp phần tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện thủ tục đăng ký, qua đó góp phần thúc đẩy nhanh quá trình giải ngân của tổ chức tín dụng cũng như cơ hội tiếp cận vốn vay của người dân./. 

 
                Nguyễn Hoa - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm